東京VS大阪置業　居日港人：日本最貴地段呎價與天水圍相若

日本成近年港人海外置業竉兒之一，居日本數年的世紀21中華物業有限公司創辦人楊官華在新書《宜居日本－－置業、投資、旅居全解密》，談及他認為日本置業的利好因素，比如樓價低和租金回報高等，TOPick從該書挑選當中5項，並比較東京與大阪情況。日本置業是否真的那麼好，大家看後判斷。

以下從《宜居日本－－置業、投資、旅居全解密》擇錄，僅供參考。

【延伸閱讀】居日港人出書教路　6種簽證取得日本居留權

1.亞洲最安全城市

英國財經雜誌《經濟學人》公布2017年城市安全報告，以數碼安全、衛生安全、個人安全及基建安全4大範疇作評分，指東京、新加坡與大阪分別躋身頭3名，香港排第9。

安全環境，加上潮流美食、空氣好、交通便利、夜生活豐富等實際生活因素，使東京和大阪成理想置業城市。

▲ 日本的夜生活豐富而又安全。（iStock 照片）

2.匯價稅率吸引

日元屬世界5大貨幣之一，為提高國際貨幣競爭力，日本政府近年持續透過負利率政策和QE量化寬鬆政策（印銀紙）將日圓匯價貶值，由數年前高位每100港元兌換1,000日圓，下跌至7算左右。

另外，日本政府2018年度的稅制改革，將容讓遊客合共消費滿5,000日圓後即可獲免稅，以吸引遊客，帶動日本經濟。

3.樓價低過建築成本

現今東京平均樓價是香港樓價的三分一，有些地區更只有五分一，以全日本最貴地段、東京港區豪宅六本木的中古二手樓為例，平均呎價與香港天水圍呎價相若。

由於日本銀行估價分地皮價值及建築物價值兩部分，建築物由新樓開始物業價值便開始倒數，樓齡愈高折舊愈大，所以目前日本中古二手市場樓價，是「麵包平過麵粉價」。

4.租金回報高

日本中古二手單身公寓的上車盤租金回報有7厘至9厘，購買成本（樓價）低，即使樓價不升不跌，匯價不變，一般放租10至15年已可回本。

加上日本樓價開始上升，連帶租金亦將邁向上升周期，退可守，進可攻。

▲ 日本中古二手單身公寓的上車盤租金回報有7厘至9厘。（新華社照片）

5.東京人口上升帶動需求

日本人口嚴重老化，估計到了2020年，每3個日本人就有1個超過60歲，即是意味着長遠而言日本可能「樓多過人」，但東京卻例外，是日本境內人口不斷膨脹的地方，人口上升，自然對樓價有正面影響。

▲ 日本整體人口老年化，但東京仍不斷有年輕人口湧入。（法新社照片）

東京VS大阪

若日本物業果真如書中所指那麼值得投資，究竟買哪裏的風險會較低？哪個地區的樓價未來升幅會較高呢？

從事5年日本不動產行業的楊官華指，東京區域的平均升幅比大阪地區多，因大阪不少物業沒「檢查濟證」（類似香港的「入伙紙」），可能屬違規建築物，無法做到銀行貸款。

不過若以楊官華自行研究的買樓方程式：「人口增長+租金回報＋基礎建設＋匯率＋經濟＝抵買指數」計算，則東京近因2020奧運會有升值潛力、而大阪計劃發展賭場，如計劃真正落實，有遠期的升值潛力。

▲ 大阪即將成為賭城。（新華社照片）

作者簡介

楊官華（楊官），世紀21中華物業有限公司創辦人。2013年始開拓日本物業市場，於2017年獲選為「世界傑出青年華商」，以及亞洲知識管理學院院士。著作包括《40萬東京做業主──日本置業全攻略》、《大馬投資致富居》。

info
《宜居日本──置業、投資、旅居全解密》
作者：楊官華
出版：天窗．2018年1月
定價：138元

【延伸閱讀】日本小一學生日常　居日港媽：阿仔只有兩版功課